第230章 大计划
“单元既简单又复杂,在分层出售出现之前,买楼的客户主要是金山阿伯,他们置业的目的基本是为了收租,深水埗那些店铺街的物业是他们最喜欢的,一栋一栋都被金山阿伯买走。
等上海人大批过来,剩下的那些也被买走,上海人的想法和金山阿伯差不多,买楼都是为了收租。我认识不少上海婆,什么陈太、张太、王太,生活方式都差不多,天天打牌,靠收租过日子。
我计算过,买一栋楼用来出租,不考虑通货膨胀,差不多78个月能收回成本,当作一项低风险投资还是不错的。”
冼耀文呷一口咖啡,润了润嗓,接着说道:“分层出售之后,买楼纯粹用来自住的家庭也不多,他们通常会拿出一间或两间房用来出租,自己一家子窝在一间屋里。
之所以如此,原因很简单,香港现在建的新楼多是1000呎的面积,每呎价格在18元上下浮动,拿下一层大约需要1.8万元,这笔钱对大部分家庭都是非常大的负担,那些已经买楼的家庭,其中不少应该靠着东挪西借才能买得起楼,他们不得不开源节流,尽快堵上窟窿。
综上所述,在不考虑舒适性的前提下,一个家庭不需要1000呎就能住得开。
我以一个三世同堂的家庭来举个例子,奶奶、爸爸、妈妈、兄弟姊妹5个,全家一共8口人……”
“为什么没有爷爷?”米歇尔打断道。
“死了,底层家庭的男性四十五岁是一道小坎,五十是一道大坎,能跨过两道坎的不多。”冼耀文没解释太多,直接转回正题,“一间400呎(37㎡)的单元可以隔出两室一厅一厨一卫,爸爸妈妈加一个最小的孩子住主卧,次卧里可以摆一张高低铺,上下各睡两个孩子,奶奶睡在客厅,早收晚搭。
这已经是比较极端的情况,还是能住得开,人口比较少的家庭更不用说。
400呎的房子,售价差不多7200元,足足少了一万多,有购买能力的家庭数量呈几何倍增加,而增加的这一部分,过日子更加精打细算,对价格和优惠更加敏感。”
说到这,冼耀文问米歇尔,“你知道那些地产商为什么只建1000呎的楼吗?”
“地产商都是小商人,资金不足以建更大的楼。”米歇尔干脆地回答道。
“是的,地产商的实力都不强,所以我们可以找他们进行合作,我们负责拿地、立项和销售,他们负责建楼,等楼一结顶,就可以分到利润。”
米歇尔诧异道:“结顶就分红?”
冼耀文颔了颔首,“没错,结顶就能拿到钱,一天都不用等。”
米歇尔思考片刻,试探性地问道:“亚当,你是不是想先收钱再建楼?”
“Bingo!”冼耀文也不卖关子,直接说道:“我准备进行分期付款的销售模式,拿到地皮就开始卖楼,首付只要三成,二楼的楼面完成交两成,三楼的楼面完成交三成,结顶交一成,最后的一成拿入伙纸的时候再交。
每一次交钱都设置一个截止时间,超过截止时间还没交钱,视为违约,如果一周之内把钱交上,只需支付一笔违约金,合约继续执行,如果依然没交上,合约作废,之前交的钱一概不退。
这是常规的销售模式,除此之外,我们还可以推出超级让利,客户只要在首付时多付一成,总房款就可以优惠一定的数额,多付两成,优惠更大,以此类推,如果一次性付清,我们给出一个超大折扣。”
冼耀文淡笑一声,“折扣的数字要进行精算,在保证利润的同时,给客户做出最大的让利。”
米歇尔略作思考,说道:“亚当,这样做,我们的利润不可能太多。”
“米歇尔,我看重的不是售楼利润,而是地皮溢出,每一个项目地皮都会保留一部分,可以用来囤积,也可以用来建戏院或其他商业性质的建筑。
只要公司运行两三年,友谊院线不仅拥有戏院,还有地皮和利润,我们单栋楼的利润没有那么可观,但只要项目周转的够快,基数大,利润照样不会差。
三年之后,我们就要观望了,同样的模式继续下去,或者把手里不适合建商业建筑的地皮开发了,只租不卖,赚取租金的同时坐等楼价上涨。”
“你担心香港的房地产会出现上海和佛罗里达州同样的情况?”
冼耀文呵呵一笑,“必然会发生的事情,我有什么好担心,我只是打算用心观察,提前预测到发生的时间,提前撤出,然后等到真的发生,我们下场抄底。香港的人口在这里摆着,房子是刚需,市场不会一直不景气。”
米歇尔冁然一笑,“亚当,我现在明确告诉伱,我答应你的分红要求。”
冼耀文耸耸肩,“是我应得的,我就不感谢你的慷慨了。”
“是吗?”米歇尔一脸玩味地说道:“没有我,你能顺利拿到每一笔贷款?”
“格蕾丝。”
“Fuck。”
冼耀文哈哈一笑,没有怼回去。
一直在边上竖着耳朵听的龙学美对冼耀文生出一丝敬佩,也有所心安。
得了一份待遇非常丰厚的工作,患得患失自然是免不了的,先是担心实际能拿到的待遇会打多大的折扣,又是担心拿不了多久,先生的情况急转直下,很快发不出工资,现在看来先生是有本事的,她的担心或许没必要。
聊完房地产正事,冼耀文和米歇尔对起了账目,把友谊院线之前的开支理一理,他也把还没报销的账报一报。
对到关于李香兰相关开支的账目时,米歇尔说道:“亚当,对李香兰你是怎么考虑?”
“拍电影,然后发行赚钱。”冼耀文在纸上写下几个数字,亮给米歇尔看,“在东京的开销。”
米歇尔看上一眼,把数字抄到另一张纸上,“我们的定位是西片。”
“我对西片的理解是非香港本土拍摄就算西片,不管是美国、英国还是法国,苏联、南斯拉夫、捷克斯洛伐克、东德,伊朗、土耳其、越南、东洋,无所谓,只要片子好,看的人多,我们就引进。
其实就是本土拍摄的影片也是可以放映的,一些小电影公司的影片可以用来充实院线的淡季。”
“不和大公司合作?”
冼耀文放下手里的笔,抬头看向米歇尔,“我们开院线为了什么?”
“盈利。”
“通过什么盈利?”
“地产。”
“嗯哼,我们建戏院是为了地产服务,卖票赚钱只是其次,虽然电视业发展起来之前,香港戏院的生意不会太差,但是,影视行业最容易实现高盈利的生意是发行。
上海之前是亚洲地区的电影制作中心,现在八九成从业人员都来了香港,电影制作中心自然也就跟着迁移了过来,从业人数没怎么变,市场却变小了,想要吃一口饱饭,影片的质量必须提高盖过同行。
你提高,我也提高,良性竞争之下,香港电影的质量会越来越高,也就有了竞争力,有一个高质量的片库,我们友谊院线介入发行生意,想赚到不错的盈利不会太难。
不过,良性竞争前面有一只拦路虎,大片场制度。拍摄、发行、院线合为一体,根本不给小电影公司公平竞争的机会,这对影视行业不利,对我们的赚钱大计不利。
我把李香兰请过来,就是为了捅一捅这个马蜂窝,打破它,让电影生意变得纯粹点,电影公司拍得好,拷贝就好卖,戏院只要影片好就上映,热卖档期延长,没人看撤档。
电影公司不用因为和大公司存在竞争关系而拿不到档期,想吃上饭把影片拍好,想吃得丰盛一点,和发行公司建立良好关系,把自己的片子卖出香港。”
密歇喜眉笑眼道:“你是想让友谊院线获得超然地位,凌驾于香港整个影视业之上?”
“我喜欢超然这个词。”冼耀文低下头,继续在纸上写着数字。
“你是打算地产和发行两大业务一起发展,还是先后?”
“先后,我不太懂电影,发行这块业务需要一个懂行的人才,你有渠道找一个过来,不然我们慢慢物色,啊,我还要找一个替代我的人。”
米歇尔脸现幽怨,“亚当,我们的业务还没开始,你已经在打算离开了?”
冼耀文满含深意地看了米歇尔一眼,旋即低下头继续写数字,俄而,嘴里哼起《友谊地久天长》。
见状,米歇尔会心一笑,跟着轻声哼唱。
晚上,冼耀文和卡罗琳共进晚餐,只是领导请下属的简单晚餐,氛围轻松却不暧昧,也没有聊太深入的话题,大致就是一场面试。
不管米歇尔是出于什么目的弄来了卡罗琳,首先,她是一个从他这里领薪水的秘书,他要肯定自己付出的薪水值得,其他的,那是后话。
不得不说,这个年代无论哪个国家的大学生都是天之骄子,能考上大学并毕业,意味着家境、家教、智商、见识都不会差到哪里去。
做个秘书,卡罗琳绝对够资格。
回到家,王霞敏又在楼下献唱,冼耀文走到黄湛森这个小鬼身前,猛然间在他肩膀上一拍,“小鬼,把听广播的钱结一下。”
黄湛森浑身一颤,拳头握紧做好反击的准备,可转脸见是冼耀文,他握紧的拳头顷刻间松开,一脸不耐烦地说道:“大水喉,不要吵我听歌。”
“小屁孩还挺凶,得,不吵你。”冼耀文把黄湛森往边上推了推,腾出一段长凳,一屁股坐下,看王霞敏唱歌。
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